Moje finance – Junij 2014

15.09.2018 / Matija Tomšič
Mladi par pred nakupom testira Lojzetovo hišo Dejan bi rad pred nakupom preizkusil stanovanje, tako da bi ga za nekaj let najel, a lastnikov, ki bi v to privolili, ne najde; mi smo našli Lojzeta, ki je svojo hišo ponudil mlademu paru v najem z možnostjo poznejšega odkupa; omenjeni koncept je ponekod oživel trg nepremičnin; bi lahko tudi pri nas?

Pravna varnost oziroma pasti najema s poznejšim odkupom

Najem s poznejšim odkupom je postal zanimiv zaradi zmanjšanja prodaje nepremičnin v obdobju recesije. A v Roni nepremičnine opozarjajo, da je v teh primerih še toliko bolj pomembna pravna varnost obeh strank. Katere so pasti, ki prežijo na kupce in prodajalce:

  • treba je preveriti finančno stanje kupca,
  • pravno in dejansko stanje nepremičnine mora biti ustrezno,
  • roki za izpeljavo morajo biti natančno določeni,
  • cena mesečnega najema, odstotek vštevanja najemnine v kupnino ter prodajna cena morajo biti določeni,
  • tveganje tovrstnega posla: daljši roki izpeljave pomenijo večje tveganje v smislu sprememb na strani prodajalca ali kupca.

Priložnost za prodajalce

V spletnih oglasnikih vidimo številne oglase, kjer prodajalci iščejo kupce, sočasno pa tudi najemnike. Nepremičnine ponujajo po sistemu: kdor prej pride, prej melje. V tem primeru so najemniki v slabšem položaju, saj bi se, če bi se oglasil kupec, najverjetneje morali ad hoc izseliti. »Rent to buy« oziroma najem s poznejšim odkupom je lahko priložnost za prodajalce, ki že dalj časa zaman poskušajo prodati nepremičnine, meni Nina Hudnik iz Roni nepremičnin. Omenjena agencija je tudi Lojzetu pred leti pomagala rešiti zadrego. »Prodajalec nepremičnine si tako zniža mesečne stroške vzdrževanja, zaradi česar je tveganje propadanja nepremičnine manjše, kot če je hiša prazna dalj časa, v obdobju do končne prodaje pa prejema mesečne prilive,« naštevajo v agenciji. Seveda obstaja tudi tveganje, da najemnik nepremičnine ne bo mogel odkupiti, da naredi škodo, ne plačuje tekočih stroškov, opozarjajo.

Se ara plača vnaprej?

Če ima kupec že izdelan finančni načrt, lahko sklene pogodbo s plačilom are. V takem primeru se v kupnino všteva že plačana ara in odstotek plačanih najemnin. Najemno obdobje naj bo v takšnem primeru največ leto dni, pojasnjujejo Roni nepremičnine. Izvedeli smo še, da najemnik aro izgubi, če vnaprej plača 10 odstotkov are za nakup nepremičnine in nato odstopi od pogodbe.

Kako je formalnopravno urejeno lastništvo nepremičnine?

Formalnopravna podlaga za urejanje tovrstnih poslov je odvisna od finančnega položaja kupca, dogovora z lastnikom, obdobja najema. V nekaterih primerih je bolje, da se sklene le najemna pogodba z vnesenimi dogovori o poznejšem nakupu, opozarjajo Roni nepremičnine.

Kaj vse mora plačati kupec/najemnik?

Kupec/najemnik plačuje vse tekoče stroške obratovanja nepremičnine v času najema (elektrika, voda, gretje, uporaba skupnih prostorov, upravitelj, davek na uporabo stavbnih zemljišč …) in mesečno provizijo agenciji v vrednosti desetih odstotkov (plus 22-odstotni DDV) od najemnine za vsak mesec, pravijo v agenciji /.../. Seveda je praksa med agencijami različna. V Roni nepremičnine se plača enomesečna najemnina (plus 22-odstotni DDV) ob podpisu pogodbe. Sankcij za kupca ob morebitnem odstopu od nakupa pa ni.

Prvič že leta 1933

V Veliki Britaniji so uvedli takšno shemo za nakup novogradnje pod določenimi pogoji, in sicer mora kupec biti prvič v postopku nakupa nepremičnine, imeti mora od 21 do 60 tisoč britanskih funtov letnega prihodka, doba najema je največ do pet let. »Trg nepremičnin v Britaniji je oživel, zato tovrstna oblika ni več zelo priljubljena. Banke kreditirajo nakup nepremičnine ob zelo majhni lastni udeležbi in z ugodnimi obrestmi,« navajajo v Roni nepremičnine. V Sloveniji trg za zdaj ostaja na pol mrtev in mogoče ga prav koncept najema s poznejšim odkupom lahko malo poživi. Izziv torej tako za naveličane prodajalce kot tudi za trenutno finančno še »prekratke« kupce.